Investimenti immobiliari a Torino: consigli e strategie da un consulente esperto

Torino è una città in trasformazione economica e sociale caratterizzata da un buon equilibrio tra tradizione e innovazione. Negli ultimi anni, la città ha registrato una ripresa della domanda di immobili sia residenziali che commerciali. Sempre più frequentemente si parla di Torino come di una valida opzione per investimenti immobiliari di successo in quanto offre ancora oggi quotazioni più accessibili rispetto ad altre grandi città italiane. Facciamo il punto con Rosanna Lisco titolare di uno studio immobiliare indipendente a Torino e consulente specializzata in valutazioni immobiliari secondo gli Standard di Valutazione Internazionali (IVS) avento acquisito una specifica certificazione (UNI 15558/2014).

 Perché investire a Torino?

I fattori che contribuiscono al potenziale attrattivo della città per gli investimenti immobiliari sono vari e sono tutti connessi con la trasformazione del tessuto economico e sociale in corso oltre che agli effetti di politiche urbanistiche volte alla rivitalizzazione quartieri un tempo poco apprezzati e che oggi vedono una nuova rinascita.

Innovazione e Trasformazione dell’economia

La città è impegnata nella diversificazione della sua economia e si è posizionata come punto di riferimento per le tecnologie avanzate non solo nel settore automotive ma anche in quello aerospaziale. Sotto l’egida del Politecnico, conta un elevato numero di start-up innovative. È, inoltre, un polo di sviluppo di importanti filoni della ricerca scientifica, dall’intelligenza artificiale alle biotecnologie. Tutti fenomeni che stanno rafforzando la trasformazione della città.

Nuovi progetti infrastrutturali

Se la metropolitana produce nelle zone adiacenti un apprezzamento stimato nella misura di +20%, il suo ulteriore prolungamento promette di migliorare i valori di zone oggi periferiche. I quartieri che hanno registrato i più elevati incrementi nei valori immobiliari sono Parrella Aeronautica, zona residenziale vicina alla metropolitana (+ 5%) e Pozzo Strada (+ 4%), anche grazie a nuove costruzioni o interventi di riqualificazione estetica.

Rivitalizzazione urbana

Quartieri in passato meno ambiti, come l’area di Spina 3 con caratterizzazione industriale, oppure lo storico ma un tempo degradato Quadrilatero Romano sono stati riqualificati e oggi contribuiscono a vivacizzare il mercato immobiliare cittadino. Anche zone come San Salvario e Aurora (entrambe +4%) hanno registrato lo scorso anno un aumento della domanda e un incremento dei prezzi sia per le destinazioni residenziali che commerciali.  Dopo anni di ribasso anche Barriera di Milano si assesta ad un +3% grazie alla nuova stazione Rebaudengo e alla rigenerazione dell’ex Manifattura Tabacchi.

Domanda di Affitti e Turismo

Città universitaria con istituti di eccellenza come il Politecnico e l’Università, Torino genera una domanda costante di appartamenti in locazione per gli studenti che sempre più numerosi la scelgono provenendo da altre regioni italiane. Questo la rende una piazza ideale per investimenti immobiliari residenziali orientati a questo segmento.  Inoltre, Torino è sempre più riconosciuta come meta turistica di rilievo grazie alla sua ricca offerta culturale e storica (Museo Egizio, Venaria Reale, ecc.), agli eventi di fama internazionale (Salone del Libro, Artissima) e alla vicinanza alle montagne e alle mete sciistiche. Anche le locazioni brevi per finalità turistiche sono dunque una valida opportunità per chi desidera entrare nel mercato con investimenti contenuti.

Prezzi Accessibili e Trend di Crescita

Il mercato immobiliare torinese offre prezzi più accessibili rispetto ad altre grandi città italiane come Milano e Roma. Ciò rende Torino particolarmente attraente per gli investitori alla ricerca di immobili di qualità con un buon potenziale di rivalutazione nel medio-lungo termine.

Qualità della vita e vivacità culturale

E’ notoriamente riconosciuta l’elevata qualità della vita a Torino grazie all’offerta di spazi verdi, alle infrastrutture efficienti al suo  un vasto patrimonio storico e artistico combinato con una vivace scena culturale, per non parlare della solida tradizione gastronomica. Tutto questo, insieme con i progetti di qualificazione di numerose aree, ha spinto molti investitori a considerarla un’opzione per progetti di investimento immobiliare a lungo termine.

Non è per tutti facile individuare le aree che offrono più opportunità. Piuttosto che rischiare investimenti sbagliati è sempre meglio rivolgersi ad un consulente immobiliare esperto. È una figura con profonda conoscenza del mercato e dei suoi segmenti grazie alla tecnica e alla pratica costante della valutazione immobiliare ma anche e soprattutto grazie alla gestione continuativa delle compravendite. È bene ricordare sempre che l’individuazione del valore di un immobile deriva dall’analisi dei prezzi di vendita effettivamente pagati per transazioni relative a immobili simili nella stessa zona e in periodi di tempo possibilmente ravvicinati.

Strategie di investimento efficaci

Prima di analizzare le diverse strategie di investimento immobiliare è opportuno fare una premessa fondamentale.

Con il termine “investimento” si intende l’impiego di risorse finanziarie con l’obiettivo di ottenere un ritorno monetario. Acquistare l’appartamento in cui si andrà ad abitare non è considerato, dunque, un investimento in senso stretto in quanto non genera un guadagno in termini di rendita.

Anche comprare un immobile al minor prezzo possibile, per poi rivenderlo ad un prezzo decisamente maggiorato, perseguendo cioè un approccio speculativo, non è un investimento in senso stretto ma un’attività imprenditoriale vera e propria la quale necessita di un’ampia conoscenza del mercato e delle normative oltre alla capacità di interfacciarsi con numerose figure professionali come geometri, imprese edili, artigiani, agenti immobiliari, notai, architetti….

Lo Stato tende a disincentivare le iniziative speculative con una tassazione che penalizza le plusvalenze (l’incremento di valore) in caso di rivendita nei primi cinque anni. Dunque, il business plan di queste operazioni dovrà contemplare l’impatto fiscale come un costo d’impresa. Rientra in questa strategia il cosiddetto Flipping Immobiliare: attraverso ristrutturazioni mirate punta ad incrementare il valore di mercato di un immobile, specialmente se situato in zone caratterizzate da prezzi bassi ma con alto potenziale di trasformazione.  A Torino, quartieri in fase di riqualificazione come Porta Palazzo o Aurora possono rappresentare delle opportunità interessanti per queste operazioni.

Per parlare davvero di investimento immobiliare dobbiamo, allora, considerare di impiegare il nostro denaro nel mercato immobiliare con l’obiettivo specifico di generare una rendita. In gergo questo approccio è definita “Buy to Let” e consiste nell’ acquistare un immobile per offrirlo in locazione sul mercato. È una strategia classica che continua a essere una delle più stabili per chi investe nel settore. A Torino, in particolare, dove la domanda di affitti è alta, specialmente nelle zone universitarie e nelle aree con buoni collegamenti di trasporto, rappresenta un’opportunità redditizia. Garantisce una rendita passiva che può anche coprire parte del mutuo e delle spese associate alla proprietà.

Una variante di questa strategia è l’impiego dell’immobile come Bed&Breakfast cioé per locazioni di breve termine di tipo turistico. Questa formula, sempre più gravata da oneri amministrativi, richiede un impegno di gestione notevole che va dalla promozione dell’immobile sui portali alla gestione dei check-in/check-out degli ospiti fino alle pulizie ed al cambio biancheria. L’opzione di affidarsi a società che assicurano la gestione integrale pur rivelandosi una scelta organizzativamente molto comoda necessariamente decurta di molto gli introiti.

Esiste, infine, una formula piuttosto interessante definita come Rent to Buy, in italiano affitto con riscatto, una modalità molto sviluppata nel mondo anglosassone ma non ancora diffusa da noi. È un’opzione particolarmente interessante per chi desidera acquistare un immobile ma non ha immediatamente tutta la liquidità necessaria. Se l’inquilino ha la possibilità di acquistare la casa dopo un certo periodo, accumulando parte del capitale attraverso il pagamento dell’affitto il venditore, per contro, beneficia di un’entrata costante dall’affitto e si garantisce un potenziale acquirente per l’immobile in futuro, evitando rischi di una possibile ribasso dei valori di mercato.

Oltre alla finalità residenziale e turistica, un grande successo ha avuto in passato a Torino l’investimento nel settore commerciale (uffici, negozi o spazi aziendali in genere). Per decenni questo segmento ha offerto opportunità interessanti non solo nelle zone centrali ma anche in alcune aree più periferiche votate agli impieghi produttivi e di business. Più recentemente, invece, questa opzione ha molto sofferto a causa delle trasformazioni della società tutt’ora in corso. Se il grande sviluppo dell’eCommerce ha penalizzato il commercio tradizionale, l’emergere di soluzioni innovative come lo smart working o il coworking ha reso meno attraente per imprese e professionisti il ricorso alla locazione di uffici tradizionali. Non si tratta di un fenomeno solo italiano. Le statistiche a livello globale evidenziano come prima della crisi finanziari del 2008, il 70% degli investimenti immobiliari dei grandi investitori istituzionali erano allocati nel settore degli uffici e nei negozi. Oggi questa cifra si è oggi ridotta al 30% come conseguenza dell’innovazione tecnologica e degli effetti della pandemia.

Emerge, invece, come particolarmente attrattivo per gli investitori professionali in questa fase il settore della logistica. Proprio la crescita del commercio elettronico e l’aumento delle connesse esigenze di distribuzione hanno reso le grandi aree destinate a funzioni di immagazzinamento e di distribuzione un’opzione attraente con buone opportunità in termini di rendimento.

Abbiamo analizzato le molteplici opzioni disponibili. Resta da enfatizzare come una buona consulenza immobiliare punti sempre a consigliare una strategia di diversificazione del proprio portafoglio immobiliare con un mix di soluzioni in diversi segmenti di mercato, tenendo conto cioè di diverse destinazioni d’uso ma considerando anche l’età degli immobili su cui investire. Le nuove costruzioni offrono vantaggi in termini di modernità, efficienza energetica e costi di manutenzione ridotti, ma in genere hanno un prezzo di acquisto decisamente più elevato. Gli immobili cosiddetti usati e da ristrutturare per contro, possono essere acquistati a prezzi inferiori e richiedono un maggiore impegno in lavori di ammodernamento. Possono, tuttavia, offrire un discreto potenziale di rivalutazione.

Pianificazione finanziaria e budget

Quale che sia l’opzione strategica perseguita, l’investimento di successo richiede necessariamente una solida pianificazione finanziaria. L’analisi del budget non deve limitarsi al solo costo dell’immobile, ma deve considerare anche altre voci:

Costi del finanziamento: se si opta per un mutuo è opportuno, confrontare le diverse offerte bancarie e valutare l’impatto dei tassi di interesse.

Tasse e imposte: il pagamento dell’imposte di registro connessa all’acquisto ed eventuali tributi locali vanno considerati come parte del budget.

Spese accessorie: includono i costi legati a notai, consulenti immobiliari, eventuali agenti e periti, nonché le spese di ristrutturazione o ammodernamento.

 Valutare i rischi

Non va mai trascurato, infine, che come ogni attività di investimento, anche l’immobiliare comporta non pochi rischi. Proprio per questo la valutazione dell’investimento immobiliare risulta un’attività complessa soprattutto per gli investitori “fai-da-te”. Ecco di seguito i fattori che non vanno mai sottovalutati:

Rischio normativo: le norme variano in base alla tipologia di immobile e all’uso previsto (residenziale, commerciale, ecc.). Non solo è necessario conoscerne il quadro generale ma è opportuno considerare la possibilità che tale contesto posso essere modificato nel tempo con impatti sulla redditività dell’investimento. Ad esempio, la normativa sugli edifici green e l’ipotesi di revisione del catasto sono suscettibili di incrementare i costi di gestione dell’investimento immobiliare nel prossimo periodo.

Rischio fiscale: il cambiamento dell’imposizione fiscale che grava sugli immobili è sempre all’orizzonte e in fasi di ristrettezze nei bilanci pubblici come quella attuale, gli immobili sono suscettibili di subire una pressione fiscale crescente.

Rischio di insoluto: è il rischio tipico dell’immobiliare. Gli inquilini potrebbero non pagare l’affitto e, soprattutto nel segmento residenziale, lo sfratto è generalmente un procedimento dai tempi lunghi e molto complesso da gestire.

Rischio di concentrazione: investire in un solo segmento o in un solo immobile aumenta il rischio connesso all’investimento che può essere mitigato con un’accorta politica di diversificazione del proprio portafoglio immobiliare.

Rischio rendita negativa: molti proprietari lasciano i propri immobili sfitti. Certo non si corre il rischio di dover gestire uno sfratto ma ci si espone comunque correre al rischio di una perdita economica.

Rischio demografico: è ormai consolidata la consapevolezza che il fattore trainante del mercato immobiliare è proprio la demografia. Città che registrano un incremento della propria popolazione sperimentano come conseguenza un incremento della richiesta di immobili per abitazioni o per usi produttivi. Al contrario, un calo della popolazione implica automaticamente un calo della domanda di immobili sia in vendita che in affitto. In quest’ultimo caso con conseguenze negative sul rendimento di un investimento effettuato in precedenza.

Rischio liquidità: vendere un immobile, cioè disinvestire, richiede un tempo più o meno lungo. Per questo, l’immobiliare non è considerato un investimento “liquido” (cioè facile da tramutare in denaro) ed in fasi di mercato stagnante il rischio di conseguire un valore di realizzo inferiore a quello desiderato è una circostanza possibile.

Oltre ai rischi connessi alle dinamiche del mercato ed alla normativa non vanno trascurati i rischi intrinseci connessi alle caratteristiche specifiche dell’immobile oggetto di potenziale investimento. Le caratteristiche tecniche, impiantistiche e strutturali dovranno essere ben analizzate; una verifica sullo stato giuridico del bene incluso il rispetto della normativa urbanistica, edilizia e castale è imprescindibile. Si tratta di ambiti suscettibili di avere impatti sulla valutazione della proprietà. Questo processo di analisi è definito due diligence (in inglese diligenza dovuta). Il termine è stato integralmente recepito dalla cultura anglosassone in cui la disciplina ha preso piede. Si tratta di un’analisi strategica volta a raccogliere e analizzare tutte le informazioni rilevanti su un bene o una transazione, al fine di verificare la fattibilità di un’operazione. In genere non si limita ad alla sola ricognizione documentale. L’analisi visiva dell’immobile è essenziale, infatti, per confrontare lo stato di fatto con le informazioni raccolte.

L’obiettivo principale della due diligence è in sintesi quello di identificare rischi e criticità che potrebbero ostacolare il successo dell’operazione evidenziando eventuali rischi e le azioni necessarie per evitarli o gestirli al fine di consentire una scelta consapevole.

Resta da ricordare il crowdfunding immobiliare, un ulteriore approccio agli investimenti immobiliari dal carattere più innovativo. Basandosi su piattaforme tecnologiche per l’acquisizione massiva di clienti, consente di investire in progetti di sviluppo immobiliare finanziandone la realizzazione con un impegno individuale contenuto che non immobilizzi importanti capitali.

Le operazioni fanno riferimento alle strategie precedentemente enunciate cioè Buy to Sell e Buy to Let: acquisizione di una o più aree edificabili/immobili esistenti con conseguente costruzione/ristrutturazione al fine di vendere o mettere a reddito le strutture acquisite. C’è anche una terza opzione il Rent to Rent che consiste nel prendere in affitto uno o più immobili per poi subaffittarli.

Il rendimento di queste operazioni avviene sotto forma di dividendi resi disponibili con frequenze predeterminate. Tra i vantaggi riconosciuti al crowdfunding immobiliare oltre alla facilitazione dell’accesso per via degli investimenti contenuti anche la possibilità di diversificare il proprio portafoglio attraverso una accurata selezione degli immobili su cui puntare.

Il ritorno sull’investimento

Ma come confrontare tra loro le diverse opzioni in termini di redditività? Ebbene, esistono diversi indicatori che nell’ambito di una valutazione immobiliare consentono di effettuare l’analisi di redditività di uno o più investimenti. Ciascuno di essi apporta una diversa prospettiva e la loro combinazione consente di considerare non solo il guadagno potenziale, ma anche il rischio e il tempo necessario per ottenere ritorni sul capitale.

Ritorno sull’Investimento (ROI) Il ROI si calcola dividendo il profitto netto ottenuto dall’investimento per il costo totale dell’investimento stesso e moltiplicando il risultato per 100. È anche definito come saggio di rendimento immobiliare e fornisce un’indicazione sintetica del rendimento che ci si può aspettare. Per calcolare correttamente il ROI occorre considerare il reddito generato dall’immobile al netto degli eventuali costi connessi come i lavori di ristrutturazione, le assicurazioni i costi di gestione. È quindi molto importante avere una visione chiara e realistica dei costi complessivi per evitare di sovrastimare i guadagni.

Il Tasso Interno di Rendimento (TIR) è un indicatore complesso che calcola il tasso di rendimento annuo di un investimento nel lungo periodo considerando tutti i flussi di cassa futuri e le uscite (costi di manutenzione, tasse, spese di ristrutturazione, ecc.), inclusa la vendita dell’immobile. E’ particolarmente utile per gli investimenti a lungo termine, in quanto tiene conto del valore temporale del denaro. Tuttavia, richiede l’uso di software o strumenti di calcolo per essere determinato correttamente. Un TIR più elevato indica un investimento più redditizio rispetto ad uno con TIR inferiore.

Il Payback Period (Tempo di Ritorno), infine, misura quanto tempo impiegherà l’investimento a generare abbastanza reddito da coprire il costo iniziale dell’immobile. Questo indicatore non tiene conto del valore temporale del denaro, ma è utile per chi desidera sapere velocemente entro quanto tempo potrà recuperare il capitale investito.

Vediamo ora quale è il rendimento medio a Torino per diverse tipologie di immobili:

Rendimento immobiliari a Torino

Secondo i dati di un recente rapporto ASPESI, associazione che da anni dedica a Torino un particolare attenzione con la presenza di una propria sezione locale, a maggio 2024, il prezzo medio al metro quadro degli immobili in offerta ha superato il valore di 2.000 euro per metro quadro (+ 3,7% su base annua). Anche le locazioni hanno conosciuto un incremento con i canoni che hanno registrato un +11,4%, attestandosi a 11,3 euro/mq con un +7% nello stesso periodo).

È da segnalare che i valori evidenziati dalla ricerca provengono dal noto portale Immobiliare.it, il quale ha fornito i prezzi ed i canoni richiesti dai proprietari. I valori andrebbero quindi depurati dell’effetto derivante dalla trattativa commerciale.

Analoga accortezza è necessario segnalare per i dati forniti da Idealista.it altro portale molto conosciuto, il quale ha recentemente elaborato per Torino una analisi dei srendimenti per le diverse tipologie immobiliari  (considerate sempre al lordo dei costi connessi).

Residenziale: 6,9%

Uffici: 9,3%

Commerciale 14,2%

Box: 6%

Confronto con BTP a 10 anni: 3,8%

Per avere contezza dell’effettivo rendimento è sempre opportuno calcolarne i valori al netto dei costi di gestione, assicurazione, manutenzione senza trascurare la potenziale incidenza del periodo di sfitto (con il relativo mancato guadagno).

Quanto alla classifica per quartieri riportiamo di seguito i dati elaborati un anno fa da Tecnocasa, noto franchising immobiliare.

Il rendimento annuo lordo più elevato si registra nei quartieri di Sassi-Superga (9,0%), Borgo Vittoria- zona Mercato (7,8%) e Barriera di Milano (7,1%). Sono zone periferiche, dove si vende/acquista a prezzi contenuti ma sono caratterizzati da una buona domanda di appartamenti in locazione.

Non meraviglia dunque che I rendimenti più bassi si segnalano invece nelle zone dove si concentrano molti immobili di pregio, tra cui spiccano Via Roma e Piazza San Carlo (2,5%) e l’area della Gran Madre (2,8%)

Una via di mezzo, quanto a rendimento, offrono le zone universitarie, tra cui San Salvario-Università (3,6%) e Cenisia-Adriano-Politecnico (4,3%).

In sintesi, con una percentuale di acquisti per investimento immobiliare stimata intorno al 18% del totale, Torino si presenta come una città ricca di opportunità Questo grazie al suo mix di accessibilità, nuovo dinamismo economico e prezzi tutto sommato contenuti. Qui, un investimento ben ponderato, supportato da una solida consulenza immobiliare con una accorta valutazione dei rischi e dei vantaggi di ogni opzione, può rivelarsi un’operazione di successo a condizione di stimare in maniera puntuale tutte le spese connesse. Si tratta dunque di ottimizzare il budget disponibile assicurarsi un investimento sicuro e redditizio.