Perizia immobiliare a Torino: a cosa serve e quando richiederla
La perizia immobiliare, anche definita come perizia di stima, è una valutazione basata su un processo formalizzato ed è effettuata da un esperto del settore. Si concretizza in un documento che attesta il valore di un immobile in considerazione delle sue caratteristiche (come la posizione, lo stato di conservazione, il piano, le pertinenze) e delle dinamiche di mercato locali. È uno strumento utile e spesso necessario per identificare correttamente il valore di un immobile. Una stima affidabile e professionale consente di assumere decisioni importanti in numerose casistiche.
Quando e perché richiedere una perizia di valutazione immobiliare?
La perizia di stima è richiesta in diverse circostanze, tra cui compravendita di immobili, successioni ereditarie, divisioni patrimoniali, stima dei danni. Serve nei rapporti tra privati, nei procedimenti giudiziari, nell’azione della Pubblica Amministrazione. È obbligatoria per la concessione di un mutuo ipotecario da parte degli istituti di credito.
Vediamo nel dettaglio in quali circostanze una perizia immobiliare è utile o indispensabile e quali sono le motivazioni di chi la richiede:
- Compravendita immobiliare
Una delle situazioni più comuni in cui si richiede una perizia è in occasione della compravendita di un immobile. Acquirenti e venditori possono richiederla per avere una stima oggettiva del suo valore di mercato affinché la transazione possa avvenire ad un valore equo. È necessaria per evitare che l’acquirente paghi un prezzo superiore al valore reale dell’immobile o che il venditore sottostimi il proprio bene. Di solito, è l’agente immobiliare incaricato della vendita che se ne occupa. Ma può essere richiesta dall’acquirente che ha esigenza di tutelarsi o dal venditore che vuole presentare un valore certificato. Attenzione: molto spesso gli agenti immobiliari hanno la tendenza a sovrastimare il valore dell’immobile con l’obiettivo di compiacere il proprietario per acquisire l’incarico di vendita. È evidente che questo modo di operare non è deontologico ed è facilmente attaccabile da un valutatore esperto che segua tecniche e metodi riconosciuti a livello internazionale.
- Successioni ereditarie
Nel contesto di una successione, una perizia immobiliare serve a stimare correttamente il valore dei beni immobili ereditati quale presupposto di una corretta divisione patrimoniale tra gli eredi oltre che per il calcolo delle imposte di successione. Serve in genere per prevenire le controversie o, in caso di dispute legali in corso, per dirimerle. La richiedono solitamente gli eredi o i loro legali, oppure viene richiesta dal notaio che segue la pratica di successione.
- Divisioni patrimoniali
Nei casi di divisione patrimoniale in occasione di separazioni, divorzi o divisioni tra soci, la perizia è fondamentale per valutare con esattezza gli immobili oggetto della suddivisione. In queste situazioni, il valore degli immobili spesso costituisce una parte significativa del patrimonio complessivo. Serve a garantire una divisione equa e trasparente del patrimonio immobiliare tra le parti coinvolte. Viene richiesta dalle parti interessate o dal giudice nei casi di contenzioso legale.
- Mutui ipotecari
Le banche e gli istituti finanziari sono tenuti a far redigere una perizia immobiliare quando un cliente richiede un mutuo ipotecario. La perizia serve a determinare il valore dell’immobile che sarà ipotecato a garanzia del prestito e sarà utilizzata per decidere l’entità del finanziamento che può essere concesso (solitamente una percentuale del valore stimato). Per normativa europea e nazionale, gli istituti di credito sono tenuti ad affidare l’incarico di redigere una perizia a soggetti qualificati che operino secondo standard riconosciuti a livello internazionale e nel rispetto della deontologia professionale. Il richiedente è, dunque, l’istituto di credito che concede il mutuo.
- Investimenti immobiliari
Prima di intraprendere un progetto di investimento immobiliare, una perizia consente di conoscere in modo oggettivo il valore attuale dell’immobile da acquistare. Se si prevede di effettuare lavori di ristrutturazione serve anche a stimare ex ante come il valore potrà variare a seguito degli interventi. Consente dunque di capire se l’investimento porterà un ritorno economico e per stabilire se le spese di ristrutturazione sono proporzionate all’incremento di valore dell’immobile. Viene richiesta dai proprietari di immobili, da investitori o società di costruzioni.
- Espropri e cause legali
In situazioni di esproprio per opere pubbliche, la perizia immobiliare consente di stabilire il valore da corrispondere come risarcimento. Nelle controversie legali può essere necessaria per stabilire il corretto valore di un immobile. La possono richiedere, quindi, i Tribunali, gli enti pubblici o le parti coinvolte nella controversia.
Come capire se una perizia è corretta?
Una perizia è corretta quando ha seguito rigorosamente un procedimento conforme agli standard di valutazione internazionale. Questi standard definiscono in modo puntuale i metodi, le tecniche e le garanzie che il perito valutatore deve assicurare nel testo del documento di stima. Un criterio molto semplice per sapere se il valutatore ci fornirà una perizia corretta consiste nel verificare se questi ha conseguito una certificazione che ne garantisca la professionalità. In particolare, in Italia, l’Ente Italiano di Normazione UNI ha rilasciato già nel 2014 la norma UNI 11558/2014 la quale stabilisce i requisiti di qualificazione per i valutatori immobiliari, regolamentando le competenze tecniche e deontologiche richieste a questi professionisti.
In particolare secondo l’appendice c della uni 11558 il valutatore immobiliare deve possedere:
Conoscenze tecniche approfondite sugli aspetti edilizi e urbanistici degli immobili.
Capacità di analisi del mercato immobiliare a Torino, inclusa la capacità di identificare e interpretare correttamente i dati di mercato.
Conoscenze legali e normative relative alla proprietà e alla gestione immobiliare, indispensabili per garantire che le perizie siano conformi alle leggi vigenti.
Per conseguire questa certificazione il valutatore deve superare un esame e ogni anno deve dimostrare di mantenere un aggiornamento costante in materia di valutazioni immobiliari e risultare a tutti gli effetti come un consulente immobiliare certificato.
La norma UNI 11558 è perfettamente in linea con gli International Valuation Standards (IVS) e gli European Valuation Standards (EVS), che costituiscono il riferimento a livello internazionale per le metodologie e le pratiche di valutazione immobiliare. Questi standard internazionali stabiliscono principi comuni e condivisi tra i valutatori immobiliari di tutto il mondo, al fine di garantire trasparenza, coerenza e precisione nelle stime immobiliari.
L’esigenza di valutare gli immobili con metodi omogenei e standard riconosciuti è stata prioritariamente definita dalla normativa europea e da quella nazionale per l’ambito bancario in relazione ai processi di concessione dei mutui. Inoltre, la definizione di valore di mercato è stata recepita nell’ordinamento italiano con l’Art. 568 Codice di procedura civile relativamente alle espropriazioni immobiliari.
Perché scegliere un valutatore immobiliare certificato UNI 11558?
Affidarsi a un valutatore immobiliare certificato UNI 11558 non solo garantisce che il professionista abbia le competenze necessarie, ma anche che segua un processo di valutazione riconosciuto a livello internazionale. Questo è fondamentale per garantire che la perizia di stima immobiliare sia valida e accettata da banche, istituzioni finanziarie, tribunali e da qualsiasi ente che richieda una valutazione precisa e imparziale.
Che cosa si intende per valore di mercato
Il valore di mercato è definito come la stima più probabile del prezzo a cui un bene immobiliare può essere venduto in una libera contrattazione, in un mercato aperto e competitivo. È il prezzo che un compratore e un venditore informati e non influenzati da necessità particolari concordano per concludere una transazione. Il valore di mercato viene determinato sulla base di comparazioni con vendite simili, alle condizioni economiche attuali, in base alle dinamiche della domanda e dell’offerta locale, tenendo conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile (ubicazione, stato di conservazione, dimensione, ecc.). Si basa sul metodo comparativo che punta ad ottenere il valore dell’immobile oggetto di stima attraverso la comparazione con altri immobili simili (definiti comparabili) già venduti nella stessa zona quindi di prezzo noto. Vengono applicati opportuni procedimenti, anche matematici, per effettuare gli aggiustamenti sui prezzi delle vendite dei comparabili al fine di tenere conto delle differenze nelle loro caratteristiche rispetto all’immobile da stimare. Si tratta ,ad esempio, delle differenze nella superficie, nello stato di conservazione nelle dotazioni di servizi ed impianti, nella presenza/assenza di pertinenze, etc..
Il metodo comparativo ha diversi vantaggi:
Trasparenza: si basa su dati di mercato reali e verificabili, ossia i prezzi delle vendite effettive testimoniate da rogiti stipulati da notai.
Attualità: permette di ricondurre il valore di immobili comparabili già venduti alla data della stima considerando le variazioni nelle quotazioni immobiliari nel frattempo intervenute.
Applicabilità: applicabile a molte tipologie di immobili, soprattutto residenziali, dove le compravendite sono frequenti. Il metodo comparativo si applica quando è disponibile un alto numero di transazioni immobiliari. In assenza si procede con altri metodi.
Alternative al valore di mercato
Oltre al valore di mercato, il valutatore immobiliare può essere chiamato a individuare altre tipologie di valore a seconda della finalità della perizia. Ecco alcune delle principali:
Valore di costo: rappresenta quanto costerebbe oggi costruire un immobile simile, includendo il costo del terreno e quello della costruzione. Questo tipo di valore può essere utile per calcolare l’indennità di un danno immobiliare. Il metodo del costo in genere si applica quando non sussiste un mercato attivo delle compravendite o non è possibile derivare un reddito dall’immobile oggetto di stima.
Valore di trasformazione: riguarda il valore che un immobile acquisirebbe dopo un intervento di riqualificazione o trasformazione. Si utilizza quando è possibile ipotizzare un cambiamento di destinazione d’uso (ad esempio, da abitativo a commerciale) e nelle operazioni di sviluppo immobiliare che si svolgono su un periodo di tempo più o meno lungo in quanto tiene anche conto dell’andamento di costi e ricavi nel tempo.
Valore di vendita forzata: nei casi in cui un immobile deve essere venduto rapidamente indica il prezzo che si otterrebbe nelle specifiche circostanze che impongono l’urgenza della vendita e dei vincoli ad essa connessi. È tipicamente inferiore al valore di mercato a causa dei tempi ridotti e della necessità immediata di realizzo. Non si considera un metodo vero e proprio ma una sorta di descrizione della situazione nella quale avviene lo scambio.
Valore assicurabile: è la stima del costo necessario a ricostruire o riparare un immobile in caso di danni (ad esempio, incendio o calamità naturali) sulla base delle condizioni contrattuali contenute nella polizza sottoscritta. Questo valore non tiene conto del terreno su cui l’immobile è costruito, poiché il terreno non è soggetto a distruzione.
Valore catastale: è un valore determinato dall’Agenzia delle Entrate attraverso i dati catastali. Viene utilizzato principalmente per il calcolo delle imposte, come l’IMU (Imposta Municipale Unica) o le imposte di successione e donazione. Non corrisponde al valore di mercato, ma è una stima a fini fiscali basata su parametri stabiliti dallo Stato.
Valore di capitalizzazione: rappresenta il valore di un immobile definito in relazione al reddito che è in grado di generare, ad esempio attraverso la locazione. Si tratta di trasformare il reddito in valore capitale applicando un saggio derivato dal rapporto tra canoni di locazione e prezzi registrati nello specifico mercato in cui insiste l’immobile. A tal fine viene impiegato il reddito netto cioè il reddito decurtato delle spese di manutenzione e dei costi di gestione. Questo tipo di valore è particolarmente importante per immobili destinati a uso commerciale o per investimenti immobiliari.
Valore di sostituzione: indica il costo che si dovrebbe sostenere per sostituire un immobile con uno nuovo avente le stesse caratteristiche, funzioni e dimensioni. Questo valore viene spesso utilizzato dalle compagnie assicurative per stabilire l’indennizzo in caso di danno o perdita.
Quanto tempo ci vuole per ottenere una perizia immobiliare?
I tempi per ottenere una perizia immobiliare possono variare a seconda della complessità dell’immobile e delle sue caratteristiche. Per immobili standard, i tempi possono essere di alcuni giorni, mentre per proprietà più complesse, come edifici storici o commerciali, il processo può richiedere anche diverse settimane.
Quanto costa una perizia immobiliare?
Il costo di una perizia immobiliare può dipendere da diversi fattori, tra cui la tipologia e la dimensione dell’immobile, la complessità della valutazione e l’esperienza del valutatore. A Torino, per una perizia di un appartamento medio, i costi possono oscillare intorno ad alcune centinaia di euro. Tuttavia, per immobili di maggior valore o più complessi, i costi di una perizia immobiliare possono aumentare sensibilmente. Le tariffe applicate dai valutatori possono variare in base alla loro esperienza ed alla certificazione. Se il cliente che richiede la valutazione è una grande azienda con un fatturato superiore ai 10 milioni di euro ed un numero di dipendenti superiore a 50, il valutatore che sia iscritto ad un ordine professionale ha diritto a conseguire un “equo compenso” secondo l’art. 2230 del Codice civile parametrato ai criteri riportati dal DM 140/2012.
Studio Lisco: il tuo fornitore di perizie immobiliari
Affidarsi a un esperto per la valutazione del proprio immobile può fare la differenza nella gestione delle transazioni immobiliari, per prevenire un contenzioso o per sostenere una posizione in un giudizio in corso.
Abbiamo visto come sia altamente consigliabile rivolgersi a un valutatore certificato per ottenere una perizia immobiliare affidabile e conforme ai requisiti del mercato internazionale. A Torino, lo Studio Lisco offre perizie di stima immobiliare affidabili, basate sulla norma UNI 1558/2014, garantendo la competenza la trasparenza e la professionalità di un valutatore immobiliare certificato.