Che cos’è il preliminare di compravendita immobiliare

Nel percorso di acquisto di un immobile, il preliminare di compravendita rappresenta una tappa fondamentale. È, infatti, quel contratto stipulato tra venditore e acquirente (o meglio promissario acquirente e promittente venditore) che formalizza l'intesa tra le parti e definisce le condizioni principali dell'affare.

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Il contratto preliminare di compravendita

Anche noto come compromesso o semplicemente preliminare, è un accordo in cui una parte si obbliga a vendere all’altra che a sua volta si obbliga ad acquistare. Vi sono specificati elementi fondamentali come identità delle parti coinvolte, descrizione dell'immobile, condizioni di vendita come prezzo, modalità di pagamento, tempi e ulteriori condizioni poste a garanzia dell’accordo e per la validità futura del contratto.

La principale finalità del contratto preliminare è quella di fissare le condizioni dell’accordo in anticipo rispetto all’atto definitivo che suggellerà l’effettivo passaggio di proprietà. Questo consente di affrontare con tranquillità alcune questioni che necessariamente richiedono del tempo come, ad esempio, la concessione del mutuo, l’analisi della situazione edilizia, urbanistico e catastale dell’immobile e la sua eventuale regolarizzazione.

Soprattutto, stabilisce le conseguenze per l’una e per l’altra parte in caso di inadempimento dell’impegno assunto. Questa è la finalità specifica della caparra confirmatoria che istituisce una duplice protezione per il venditore e per l’acquirente e della cosiddetta clausola penale che esplicita fin da subito l’importo della penale in caso di eventuale inadempimento o ritardo nell’esecuzione dell’accordo, per citare due tra le principali clausole caratteristiche di un preliminare.

Condizione particolari: sospensiva e risolutiva

È molto importante comprendere la differenza tra due particolari tipologie di condizioni che frequentemente vengono utilizzate nei contratti preliminari. Partiamo da un esempio concreto per illustrare il senso della condizione sospensiva: l’acquirente si impegna a comprare l’immobile solo se la banca delibererà la concessione del mutuo. L’efficacia del contratto resta sospesa sino al verificarsi di questa condizione. Qualora essa non si verifichi, il contratto non risulterà perfezionato.

Con un esempio opposto illustriamo invece la condizione risolutiva: le parti concordano che l’impegno a vendere e comprare si consideri valido fin da subito a meno che non si verifichi che il Comune non rilasci entro una certa data pattuita il nulla osta per una pratica in sanatoria necessaria alla regolarità edilizia dell’immobile.

Mentre nel primo caso il contratto non era perfezionato e solo il verificarsi della condizione lo rendeva efficace, nel secondo caso il contratto è subito valido ma cessa i suoi effetti al verificarsi della condizione.  Diciamo quindi che la condizione sospensiva è quella clausola che subordina l’efficacia del contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto. La condizione risolutiva è quella clausola che prevede la risoluzione automatica del contratto nel caso si verifichi un evento futuro incerto.

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Proposta di acquisto e Preliminare

In genere una proposta di acquisto ben articolata, una volta accettata si tramuta di per sé in contratto preliminare. Il consulente immobiliare ne guida la stesura e svolge in questa fase un ruolo fondamentale affinché gli interessi di entrambe le parti siano tutelati. In casi complessi, ove fosse necessario apportare integrazioni agli accordi definiti, è possibile stipulare un ulteriore contratto preliminare con l’assistenza del notaio stipulato in forma pubblica.

Preliminare notarile e trascrizione

Oltre che a garantirsi una assistenza giuridica specifica a cura del notaio in casi particolarmente complessi, esiste anche una altra motivazione che può far propendere per un preliminare notarile. Si tratta della possibilità di trascrivere il contratto preliminare di compravendita immobiliare presso i registri immobiliari. Tale trascrizione rende il contratto opponibile a terzi: significa che da quel momento la compravendita si intende “prenotata”, cosa che impedisce eventuali successivi trasferimenti dell’immobile ad altri soggetti. Inoltre, essa tutela l’acquirente da ipoteche che potrebbero colpire l’immobile nella fase che intercorre tra la sottoscrizione del preliminare e la stipula del contratto definitivo. Si tratta di una operazione che è ammessa solo per i preliminari notarili, poiché il notaio può effettuare trascrizioni di contratti e iscrizioni ipotecarie (non i privati).

Durata del contratto preliminare

La durata viene liberamente stabilita dalle parti (promissaria acquirente e promittente venditrice) al momento della stipula e può variare da alcuni mesi ad un anno o anche più, per consentire alle parti di adempiere agli obblighi previsti al fine di procedere al contratto definitivo.

Nullità del contratto preliminare

Come per i contratti in genere, il preliminare si considera nullo se mancano elementi essenziali come l’oggetto della compravendita, il prezzo o le firme delle parti contraenti, oppure se il contratto è contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume.

Registrazione del Preliminare

Entro 30 giorni dalla data di stipula, il contratto preliminare di compravendita immobiliare va registrato presso l’Agenzia delle Entrate: è un obbligo che vale sia per il preliminare stipulato in forma privata sia per quello notarile (in forma pubblica) e serve a garantire una data certa al contratto e adempiere agli obblighi fiscali. La legge pone in capo sia all’agente immobiliare che al notaio la cura della registrazione.

Al momento della registrazione sono dovute imposte e tasse di registro e bollo. Nel caso sia previsto un esborso a titolo di caparra confirmatoria e/o di acconto, anche le imposte proporzionali su queste somme che sono fissate rispettivamente nella misura dello 0,5% e del 3%. Nota bene, si tratta di anticipazioni sull’imposta di registro del contratto definitivo e pertanto verranno detratte dalle imposte dovute in quella fase.

Costi Associati al Preliminare

La stipula del preliminare comporta sempre il pagamento dell’imposta di registro e di bollo e le anticipazioni di imposta nel caso di somme previste a titolo di caparra confirmatoria e/o acconto.

Nel caso di contratto notarile vanno aggiunte le competenze del notaio e, qualora si opti per la trascrizione del compromesso, anche la relativa tassa di trascrizione e l’imposta di bollo

In casi complessi, prima di firmare un preliminare di compravendita, si può anche valutare l’opzione di avvalersi di una consulenza legale la cui remunerazione andrà in tal caso messa in conto.

Alla stipula del preliminare è dovuta infine, secondo il Codice civile, anche la provvigione dell’agente immobiliare.

Differenze con Preliminare e atto definitivo

La principale differenza tra contratto preliminare di compravendita e atto definitivo riguarda il loro diverso scopo. Con il primo si regola l’impegno a vendere e a comprare in futuro stabilendo in anticipo le condizioni. Con il secondo, dopo il pagamento del prezzo, si trasferisce effettivamente la proprietà e tutti i relativi diritti e obblighi.

Quanto alla forma, il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta e l’intervento di un notaio è una scelta libera. Il contratto definitivo deve necessariamente essere redatto in forma scritta e stipulato davanti a un notaio, che in qualità di pubblico ufficiale ne garantirà la conformità alla legge e l’autenticità (cd. forma pubblica).